こんにちは、ナオキです。
マンション管理費については毎月銀行引き落としになっていまして
野村不動産パートナーズから「管理費等のお知らせ（請求書内訳）」が送られてきます。
今回はその内容についてご紹介したいと思います。
「管理費等のお知らせ」が届きました
マンションを契約する際、管理費、修繕積立費の費用が提示されますよね。
「管理費等のお知らせ（請求書内訳）」の内容を見ると管理費/修繕積立金が細分化されていました。
■我が家の場合
管理費：18,400円
修繕積立費：8,650円
管理費
請求項目を見ると管理費だけでも4つに分かれています。
「団地管理費」、「棟全体管理費」、「棟住宅管理費」、「棟住宅・施設管理費」
具体的に何の費用かは記載されていないのでわかりませんが
私個人は以下の内容と想定しています。（間違っていたらごめんなさい）
団地管理費：植栽剪定、団地共用部設備費
棟全体管理費：掃除要員、コンシェルジュ常駐費
棟住宅管理費：警備見回り、防犯システム費用（セコム等）
棟住宅・施設管理費：共用部の設備（駐車場保全、エレベーター保全、共用部の電気代等）
修繕積立費
修繕積立費も4つに分かれています。
「団地修繕積立金」、「棟全体修繕積立金」、「棟住宅修繕積立金」、「棟住宅・施設修繕積立金」
団地修繕積立金：団地共用部設備
棟全体修繕積立金：？？？
棟住宅修繕積立金：階段、外壁？
棟住宅・施設修繕積立金：共用部の設備（駐車場、エレベーター等）
棟全体修繕積立金が90円で棟住宅修繕積立金が4,990円となっており内容がが良く分かりません。
修繕積立費の懸念点
やはり機械式駐車場の利用率が悪い事
戸数に対して37%の機械式駐車場を確保しているのですが、損益分岐点までに20台ぐらい埋まってないのです。私も車を保持しておりませんが、若い方は特に持っていない方が多いです。
駐車場代が月2万円と勘算すると、月40万円、年間480万円が不足します。
10年計算だと4,800万円ですね・・・
初年度に限り駐車場収入の不足分については、野村不動産が補填してくれるのですが翌年度分からは管理組合で対応しなければならず課題となっています。
もしかしたら修繕積立金が上がるかもしれません。
機械式駐車場のメリット・デメリットを考えてみたいと思います。
機械式駐車場のメリット
・少ないスペースで数倍の駐車スペースを確保できる
・防犯（いたずら、盗難防止）
機械式駐車場のデリット
・お金がかかりすぎる（保守メンテナンス費、更改費）
・出庫まで時間がかかる（５分～１０分程度）
・深夜早朝の稼働音がうるさい
・車種に制限がある
一番のデメリットはお金が掛かることです。
機械式駐車場は物凄い金喰い虫で、メンテナンス代、電気代、修繕費と一基あたり数千万円単位でお金がかかるそうです。
また、平置きに変更するにも今の機械式駐車場の躯体を撤去する費用に数千万かかるのでこちらも大変。
機械式駐車場はデメリットが多すぎるので、もしマンションを検討されている方はこの点も考慮された方が良いかと思います。
可能であれば平置きの台数が多いマンションの方が将来的な負債を抱え込まなくて良いですね。
機械式駐車場の対策として考えられるもの
保守メンテナンス費のコストダウン
真っ先に出来るのは、野村不動産パートナーズが委託しているメンテナンス業者のコストを下げられないかですね。現在の委託会社が適正価格かどうかは知りませんが、ダメ元で行う価値はあると思います。
外部への駐車場貸し出し
マンション居住者以外の近隣住民の方に貸し出しという方法もあると思います。
但し、「外部への駐車場貸し出し」関連の記事を読むと、セキュリティ面や収入に対する税金対応など新たな課題が出てきそうです。結構ハードル高そう。
2台目の駐車場斡旋
稼働率アップを目的に複数台車を所持を希望している方に、駐車場料金を値引きして提供する。
平置き駐車場のオークション制度導入
10年後の大規模改修の際に、不要な機械式駐車場を撤去し平置きに変更します。
その際、オークション制度にして高くても平置きにしたい方に割り増し費用を負担してもらう。
駐車場料金の値上げ
受益者負担という事で駐車場の値上げも考えられるかと思います。
いろいろ妄想を書きましたが、機械式駐車場は"マンションの共用施設"にあたりますので結局は全戸修繕費の増額に落ち着きそうです。
さいごに
今回は管理費・修繕積立金と機械式駐車場について考えてみました。
管理費・修繕積立金はマンション購入者にとって永遠の課題です。
管理費が高ければ、満足度も高くなる傾向にありますが高すぎる管理費も問題なので今後も、管理費、修繕積立金については推移を見守っていきたいと思います。
合わせて機械式駐車場についても、管理組合に提言していければと思っております。
最後までお読みいただきありがとうございました。